賃貸経営をお考えのお客様へ
お客様の「貸したい」をサポートいたします
アパート・マンション・戸建・土地など、物件をお持ちで賃貸経営をお考えのお客様を上田不動産が手厚くサポートいたします！物件提案・管理・経営など、不動産賃貸に関する様々なノウハウを持つ弊社にお任せ下さい。お客様の賃貸経営における様々な不安や悩みをごとを上田不動産が解決いたします。
賃貸経営のポイント
ポイントを押さえて安心の経営を
賃貸経営を行う上で、知っておきたい情報や押さえておきたいポイントがいくつかあります。下記に紹介していますので是非ご覧ください。また、他にも分からないことや気になることなどございましたら、お気軽にご相談ください。賃貸経営への理解を深め、上田不動産と共に安心で利益性の高い賃貸経営を目指しましょう。
物件貸し出し時の注意点
自宅を貸したいとき
何年間貸せるのかきちんと決めましょう
自宅を貸す場合、貸し出し年数が決まっているケースがほとんどです。(「転勤している間だけ」「息子が独立して住むまでの間」等)半永久的に貸せる場合は、マンションやアパートを貸す場合と同様に考えて良いと思います。貸し出し年数を決めるのは、一つは借りる人も物件が何年間住めるかを調べて入居を決めるケースがほとんどだからです。賃料等の条件もそれに伴って変動すると考えていいでしょう。また、借地借家法上このような場合、更新を行わない賃貸借契約ができますので、◯年間という期間をはっきり決める必要があります。
マンションやアパートを貸したいとき
条件を洗い出しましょう
貸し出す期間や契約方法、管理方法については事前に洗い出しを行っておきましょう。家賃・共益費・礼金・敷金等の条件がある程度決まっていれば、担当者に条件を伝えましょう。しかしながら、地域の相場は地元の不動産会社がいちばん詳しいものです。賃料の相談や査定の依頼も検討されたほうがよいかと思います。
管理の仕方
どう管理するか決めておきましょう
家賃管理・滞納の督促・水漏れ・故障等対応・真夜中の電話や騒音問題・退去の立ち会い・敷金の返却等々、賃貸管理はやらなければならない事や突発的な対応が迫られたりと、片手間では非常に大変ですので、どう管理するかはしっかりと決めておく必要があります。不動産の管理についてのお問い合わせは、上田不動産にご相談ください!
敷金・礼金について
敷金とは
「何かあったときのために預けていただく」お金
敷金とは、賃貸人から何かあったときのために預けていただくお金です。入居するときに支払ってもらい、退去するときに「原則的には返却」します。ただし、退去する際に家賃を滞納している場合や、入居者の負担で部屋を補修する必要がある場合には、その金額を敷金から差し引いて対応します。敷金は賃貸借契約を結ぶ際に支払われます。
礼金とは
「入居のさい家主に対して支払われるお礼」のお金
礼金とは、入居するときに家主に対して支払われるお礼のお金です。礼金の額はそれぞれ異なりますが大体家賃の1～2か月分が相場です。礼金も敷金と同様、賃貸借契約を正式に結ぶときに支払われます。
トラブルへの注意
敷金・礼金でのトラブル
最近では「敷金・礼金」への見方が変わってきており、認識の違いやコミュニケーション不足から法律的なトラブルも多いです。特に「敷金」については明確な線引きもなく、賃借人には「払っても戻ってこないのではないか…」と不安に思われる方もいれば、逆に「必ず全額返ってくる。法律でそうなっている。返ってこないのは貸出人が悪徳だからだ。」と、悪態をついてくるような賃借人もいます。お互いの認識を深め、このようなトラブルがおこらないようしっかりとコミュニケーションをとりましょう。
空室を埋めるには
物件を見直しましょう
見落としはないですか？
空き室がなかなか埋まらないので、「家賃を下げようか」「室内のリフォームをしようか」と考えるお客様が多くいらっしゃいます。確かに解決策のひとつではありますが、少し落ち着いて今ある物件を総合的に見てみましょう。住居部分以外の共有部分の状態や周辺環境など、意外な見落としがあるかもしれません。部屋だけではなく、周りの環境も非常に大事な要因のひとつです。
見直す箇所・屋内
屋内
駐輪場が軒下にあるのにEVホールに自転車が置かれている / 共用階段のデッドスペースに私物が置いてある / 夏になると玄関を全開に開放している入居者がいる / 空き室に入るとカビ臭い / 細かい備品等が壊れたまま / 最低限の内装もしていない / 水まわりが汚い・古い
見直す箇所・屋外
屋外
ポストからチラシがあふれている / 屋外階段や屋外物置・屋根が錆びでボロボロになっている / 外から見える玄関ドアの下部が錆びて穴が空いている / 空室の網戸が破れている / グレーの建物ではなくモルタル外壁の素地だった (塗装劣化) / ALC外壁の凍害跡をシリコンで必死に補修している跡がある / 周辺の音がうるさい / 家のすぐ傍が大通りで交通量が多いのに防音ガラスなどではない
物件の更新
賃貸契約期間が満了した際
契約更新の手続きが必要です
賃貸借契約で契約の期間を定めている場合は、期間満了の際に契約更新の手続きが必要となります。更新には、合意更新と法廷更新の2種類があります。なお、更新をしない場合や、賃貸人が更新を拒絶する場合があります。
合意更新と法廷更新
合意更新
貸主及び借主の双方が、契約を更新することを事前に合意している契約の更新を合意更新と言います。
法定更新
法律では、契約の満了日が過ぎても契約の更新をしないと、「従前の契約と同一内容で契約を更新した」ものとみなします。これを法定更新といいます。
更新のない契約・拒絶
更新の無い契約
定期借家契約は、契約の満了日をもって契約が終了します。引き続き住むには、新たに賃貸借の契約の必要があります。
更新の拒絶要件
賃貸人が正当な理由により更新を拒絶したい場合は、契約の満了日の1年前から6ヵ月前までに賃借人に対し解約の申し入れを行う必要があります。
物件の解約
解約の際の受付
解約の受付は書面で
ちょっとした聞き間違い、誤認が大きなトラブルの元となります。解約の意思や日時等を正確に受け付ける必要があります。聞き違いなどを防ぐ為に、確約の通知は書面で受け付けます。一般的に解約の書面は、契約時に渡しておきます。
解約書面の内容
賃借人に記入して貰う事項
解約書面には退去日のほかに、退去後の連絡先（連絡方法）・敷金の返金口座などを記入して貰います。希望立会日時などを事前に伺うこともあります。
解約通知はいつまでにもらう?
退去日の1ヶ月前
一般的に解約の通知日は、退去日の1ヶ月前までとなっています。解約を受け付けてから次の募集手続きを始めます。解約通知の書面が郵送だった場合は、書面を発送した日が解約の受付日となります。
物件の退去
退去立会い日を決める
損傷査定は慎重に
退去立会い日は早めに決めます。その際、損傷査定は慎重に行う事が必要です。損傷箇所や負担割合についての合意は文書で残します。また、暗いと破損等があった場合に状況が分かりにくいので、普通は明るい時間を設定します。
退去立会いの参加者
スムーズに退去を行うために
借主・貸主・管理業者が一般的です。管理を全般的に管理業者へ任せている場合は、貸主が不在の場合が多いです。また、修繕の可能性も加味して、リフォーム業者にも立ち会って貰うこともあります。退去立会い日の参加者には、前日に電話確認しておきます。
退去立会い日の確認事項
抜けが無いよう注意します
賃借人のガス・水道・電気・郵便局への転送届などの手配は正しく行われているかの確認と、室内備品・すべての鍵の回収・部屋や設備の損傷箇所の確認・退去後の連絡先の確認。退去立会いの内容は文書で残します。
